תום הלב בניהול מו"מ לרכישת דירה

מאת עו"ד יחיאל שמיר

על צדדים, המנהלים מו"מ לקראת חתימה על הסכם, מוטלת חובה לנהוג בתום לב. מדובר בעיקרון גמיש המבטא גישה מוסרית שתכליתה להבטיח התנהגות ראויה בניהול עסקים ולהבטיח התחשבות בזולת. השופט ברק, נשיא בית המשפט העליון לשעבר, הגדיר את מהות עיקרון תום הלב כך "אין הצדדים לחוזים מלאכים זה לזה, אך אל להם להיות זאבים זה לזה". הבעיה בעיקרון תום הלב היא שמדובר במושג עמום אשר קשה מאוד להגדיר אותו מראש. חוסר הבהירות בשאלה מהו תום לב הנדרש מצד המנהל מו"מ לקראת רכישת דירה הוליד הליכים משפטיים רבים ועורר שאלות רבות בעניין המוסריות המוטלת על צד לחוזה בכל הנוגע לניהול משא ומתן.

כך, למשל, עלתה השאלה באיזו מידה חייב צד להסכם לגלות פרטים חשובים לצד השני, בפרט פרטים שגם הצד השני יכול לגלותם. ככלל, חובת תום הלב מחייבת גילוי עובדות מהותיות, אפילו כאלה שהצד השני יכול היה לגלותן בעצמו. באחד מפסקי הדין נקבע כי מוטלת על רוכש קרקע לגלות למוכר (תושב חוץ שאינו שולט בעברית) כי מוסדות התכנון מתכוונים להפשיר את קרקע למגורים וכי פורסמה תכנית מתאר שעניינה הפשרת הקרקע. על אף שהמוכר יכול היה לדעת כי יש תוכניות להפשרת הקרקע, דבר המשפיע על ערכה, חובת הקונה, באותו מקרה, לגלות מידע זה למוכר.

לאחרונה נדרש בית המשפט המחוזי בחיפה לשאלה האם אדם המנהל מו"מ לרכישת דירה בלי כוונה לחתום על הסכם אלא מתוך רצון לברר פרטים הנוגעים לנכס ולסייע לקרוב משפחה נוהג בחוסר תום לב. באותו מקרה הקונים היו להוטים לרכוש דירה בחיפה. כדי לשכנע את המוכר כי המחיר שהם מציעים הוא מחיר טוב עבור המוכר, הם שלחו קרובת משפחה במטרה "לרגל" אחרי המוכר, לברר עימו פרטים על העסקה והנחו אותה להציע מחיר נמוך עבור הדירה. המוכר לא ידע כי הקונה הפוטנציאלית, הינה קרובת משפחה המרגלת לטובת הקונים וכי היא כלל אינה מתכוונת לרכוש את הדירה. הוא סבר שהוא מנהל עימה מו"מ וחשף בפניה פרטים. בית המשפט ראה בהתנהגות זו של הקונים, ששלחו "מרגלים", התנהגות חסרת תום לב. בית משפט קבע כי ניהול מו"מ מתוך ידיעה שלא ייחתם הסכם מהווה חוסר תום לב. מקרה דומה עשוי להתרחש כאשר בעלי עניין מתחילים בניהול מו"מ לרכישת מקרקעין מתוך ידיעה כי לא ייחתם חוזה, כאשר כל מטרתם להרוויח זמן או לשתק פעילות של הצד השני. מקרים אלה ייחשבו כחוסר תום לב בניהול מו"מ.

מקרה נוסף בו עולה שאלת חוסר תום לב בניהול מו"מ במלוא חריפותה הוא מקרה שבו במהלך המו"מ (בזמן שעדין לא הבשיל הסכם מחייב) אחד הצדדים מחליט להתנער מהעסקה ולנהל מו"מ עם אחרים. למשל, לאחר שמוכר קרקע סיכם את תנאי העסקה עם הרוכש, הוא מקבל הצעה גבוהה יותר וחותם על הסכם עם אחר. השאלה עם התנהגות כזו, בה מנהל אדם, בו זמנית, מו"מ עם אחרים ולאחר שנסגרו פרטי העסקה עם פלוני, חותם על הסכם עם אלמוני לא הוכרעה בפסיקה. דומה כי כל מקרה יש לבחון לפי נסיבותיו. באחד המקרים ניהלו הצדדים, במשך חודשים ארוכים, מו"מ בדבר הקמת מיזם משותף ברמת גן במסגרת הסכם קומבינציה. כבר הושגה בינהם הסכמה ביחס לתמורה ולגובה ההשקעה ובהסתמך על כך רכש הקונה קרקעות נוספות. בסופו של דבר המוכר מכר את המקרקעין לאדם אחר שהציע תמורה גבוהה יותר. במקרה זה נקבע כי ניהול מו"מ עם אחרים לאחר שכבר סוכמו פרטי העסקה והקונה הסתמך על סיכום זה מהווה חוסר תום לב. עוד נקבע כי העלאת הצעות חדשות ובלתי סבירות או דחיית הצעות סבירות שהעלה הצד שכנגד - עשויים להוות חוסר תום לב במו"מ.