פטור מתשלום ארנונה בגין נכס שאינו ראוי לשימוש

מאת עו"ד יחיאל שמיר

במקרים בהם נכס נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר להשתמש בו, זכאי בעליו לפטור מארנונה לתקופה שאינה מוגבלת בזמן. התפיסה הרווחת בפסיקת בתי המשפט היא שהפטור מארנונה יינתן רק במצבים קיצוניים, בהם הנכס ניזוק במידה ניכרת.
הסיבה לכך היא שבתי המשפט אינם מעוניינים לתת תמריץ כלכלי להזנחת בתים. בתי המשפט חששו שמתן פטור מתשלום ארנונה יהווה שיקול משמעותי נגד שיפוץ בתים, ואילו הטלת ארנונה תדרבן אנשים לשפץ אותם, להשכיר אותם ולנסות להרוויח מהנכס שממילא משלמים בגינו ארנונה. השאלה היא עד כמה נדרש שהנכס ייהרס על מנת שייחשב כנכס "שאי אפשר להשתמש בו", באופן שיזכה את בעליו בפטור מתשלום ארנונה.

קיימים מקרים בהם אדם מחזיק בנכס אשר שימש בעבר לתכלית מסוימת (למשל הושכר למסעדה, לבית-חרושת וכד'), ולאחר שהשימוש הופסק, נותר הנכס ריק, אינו משמש לדבר, בבחינת אבן שאין לה הופכין. ביקור בנכס יגלה שהוא הותאם בעבר עבור השימוש כלשהו, אולם עתה, כל שימוש אחר יהיה כרוך בהשקעת עלויות נכבדות. במקרה כזה עולה השאלה אם יוכל הבעלים ליהנות מפטור מתשלום ארנונה בשל מצבו של הנכס.

המבחן לבדיקת שאלה זו הוא המבחן הכלכלי. לפי מבחן זה יש לברר מהי עלות שיפוץ הנכס באופן שיאפשר שימוש סביר בנכס. במידה שעלות השיפוץ היא סבירה, למשל - ניתן להחזיר את עלות השיפוץ באמצעות גביית דמי שכירות של מספר חודשים - לא ייחשב הנכס כנכס שאינו ראוי לשימוש ולא יינתן פטור מארנונה. לעומת זאת אם עלות השיפוץ היא גבוהה באופן משמעותי, אז מדובר במקרה שראוי לפטור את הנכס מתשלום ארנונה. הנושא נדון בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (עמ"נ 299/06). באותו מקרה עלתה שאלת החיוב בארנונה בגין מבנה ששימש בעבר כארכיון ולאחר מכן לא נעשה בו כל שימוש אחר. בית המשפט קבע כי בהתחשב בעובדה שתכנית המתאר מאפשרת שימושים מסוגים שונים במבנה, ובהתחשב בעובדה שעלות השיפוץ של המבנה לצורך שימושים אלה יכול שתוחזר תוך כחצי שנת שכירות, יש לחייב את בעלי המבנה בתשלום ארנונה. עם זאת נקבע כי כל עוד עומד הנכס ריק, הארנונה שתיגבה תהיה לפי התעריף הזול ביותר מבין השימושים המותרים לאותו הנכס. פרט זה הוא חשוב משום שיכולים להיות פערים משמעותיים בתעריפי הארנונה בין שימוש כזה לאחר.

חשוב לזכור כי גם במידה שנכס אינו נופל בגדר ההגדרה של מבנה שאינו ראוי לשימוש, הרי שרשויות מקומיות מעניקות פטור מארנונה לנכס ריק. להבדיל מפטור הניתן לבניין בלתי-ראוי לשימוש, פטור שאינו מוגבל בזמן, הרי שפטור מארנונה בגין נכס ריק ניתן לבעליו רק פעם אחת ולתקופה של עד חצי שנה בלבד.