משמעות הבלעדיות בתיווך – חובת תשלום דמי תיווך גם אם קונה הדירה לא הופנה על ידי המתווך

מאת: עו"ד יחיאל שמיר

בני זוג התקשרו בהסכם עם משרד תיווך למכירת דירתם. במסגרת הסכם התיווך נקבעה תקופת בלעדיות למתווך למשך 90 ימים. בהסכם התיווך נקבע כי בתקופה זו יהיה המתווך זכאי לדמי תיווך בין אם הדירה תימכר באמצעותו ובין אם לאו. בסופו של דבר, בני הזוג מכרו את הדירה במהלך תקופת הבלעדיות שלא באמצעות המתווך. האם זכאי המתווך לדמי תיווך אף על פי שהדירה לא נמכרה באמצעותו ולמרות שהמתווך לא היה מעורב ביצירת קשר בין המוכרים לקונים?

המוכרים סרבו לשלם את דמי התיווך והמתווך הגיש תביעה לתשלום דמי תיווך. הנושא התברר בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב במסגרת תיק 2285/05.
מוכרי הדירה טענו שאין זה מוצדק לשלם למתווך משום שהם מצאו את רוכש הדירה בעצמם וללא סיוע המתווך. מאידך, הסכם התיווך העניק למתווך זכות לקבלת תשלום גם אם הדירה לא תימכר באמצעותו.
משרד התיווך טען כי המתווך השקיע עבודה לא מעטה עבור בעל הדירה, גם אם בסופו של יום הדירה לא נמכרה באמצעותו.

הכלל הקבוע בחוק המתווכים במקרקעין אומר שמתווך זכאי לקבל שכר עבור עבודתו אך ורק אם הוא היה הגורם היעיל שהביא ליצירת העסקה. מבחינה משפטית נדרש להראות קשר סיבתי ממשי בין עבודת המתווך לבין יצירת העסקה. על המתווך להפגיש בין הקונים למוכרים. אם הצדדים לעסקה נפגשו ללא קשר לעבדות המתווך הרי שהמתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך. אולם, חוק המתווכים במקרקעין מוסיף וקובע חריג לכלל האמור. במידה שהוסכם שהמתווך יטפל בעסקה באופן בלעדי, ובמידה שהוכח שהמתווך נקט בלפחות שתי פעולות שיווקיות (כגון הצבת שילוט, הזמנת קונים פוטנציאליים, פרסום בעיתון וכו'), אז ישנה חזקה לפיה הוא היה הגורם היעיל להשגת העסקה. לאחר ניתוח הוראות החוק קבע בית המשפט המחוזי כי חרף העובדה שרוכשי הדירה לא הגיעו דרך המתווך וחרף העובדה שהמוכרים כלל לא נזקקו למתווך - זכאי המתווך לדמי תיווך.

מומלץ, לפני חתימה על הסכם תיווך, לבחון טוב אם מדובר בהסכם בלעדיות - שכן הסכם בלעדיות מעניק למתווך יתרון משמעותי ועשוי לזכותו בדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל ליצירת העסקה. בנוסף, לאור המשמעות הקשה שעלולה להיות לעיתים למתן בלעדיות בתיווך, קבעה הכנסת בחוק כי אין תוקף לבלעדיות בתיווך אלא אם צורף להסכם התיווך מסמך נפרד המעניק בלעדיות לגבי אותה דירה. בנוסף נקבע בחוק שהסכם הקובע בלעדיות הוא לא "חתונה קתולית". הסכם הקובע בלעדיות של יותר מחצי שנה אינו תקף. אם הסכם הבלעדיות "שותק" בעניין תקופת הבלעדיות, נקבע שאחרי חודש ימים בעל הדירה חופשי לפנות לכל מתווך אחר.
כמו כן חשוב לדעת שבעל הדירה משוחרר מהסכם בלעדיות במידה שהמתווך לא נקט בפעולות השיווק בשליש הראשון של תקופת ההסכם. במידה שבמהלך אותה תקופה המוכר מצא קונה מבלי שננקטו פעולות שיווקיות - אזי המתווך לא זכאי לדמי תיווך.

גם אם ניתנה בלעדיות למתווך, ואפילו אם המתווך הוא הגורם שהפגיש בין שני הצדדים, ונערכה ביניהם עסקה, זכאותו לדמי תיווך מותנית בכך שהעסקה שיצאה אל הפועל היא העסקה שבגינה נערך הסכם התיווך. אם, בסופו של דבר נערכה עסקה שונה (למשל בהסכם התיווך דובר על עסקת מכר ובסוף נחתם הסכם שכירות), לא יהיה המתווך זכאי, ככלל, לדמי תיווך. בהקשר זה החוק דורש שהחוזה בין בעל הדירה לבין המתווך יהיה בכתב ועליו להגדיר את הדירה הספציפית לגביה נערך חוזה התיווך ואת סוג העסקה הספציפי שהוא מבקש לערוך (מכר או שכירות).