מסירת הודעה לעירייה בדבר שינוי מחזיק בנכס כתנאי לפטור מתשלום ארנונה

מאת עו"ד יחיאל שמיר

על פי החוק, חובת תשלום ארנונה לרשות מקומית חלה על המחזיק בנכס (בעלים או שוכר). על מנת לאפשר לעיריות לנהל מנגנון גביית ארנונה יעיל, הן עורכות רישומים בדבר זהות האנשים או התאגידים המחזיקים בנכסים ברחבי העיר.
המחוקק ביקש להקל על העיריות בעדכון רישומים אלה וקבע, בסעיפים 325-326 לפקודת העיריות, כי אם אדם מכר דירה או עזב את הנכס - מוטלת עליו החובה להודיע בכתב לרשות המקומית על שינוי שכזה. כל עוד לא נמסרה הודעה בדבר השינוי בהחזקה בנכס - אותו אדם ימשיך להיות מחויב בתשלום הארנונה, אפילו אם מכר את הנכס, עזב אותו או אינו מתגורר בו.

ההגיון שמאחורי הטלת האחריות על מי שמכר דירה או חדל מלהחזיק את הנכס למסור הודעה לעירייה הוא שלאדם כזה יהיה אינטרס ברור להשתחרר מחבותו בארנונה ועל כן ימהר למסור הודעה לרשות המקומית על השינוי. כמו כן, מבחינה מעשית אין באפשרות העירייה לעקוב אחר כל שינוי בזהות המחזיק בנכס. ע"י הטלת החובה על הבעלים או המחזיק היוצא, נחסכת מהרשות המקומית ההכבדה שבקיום מנגנון מעקב אחר שינויים ברישומים.

במשך שנים אכפו בתי המשפט באדיקות חובה חוקית מפורשת זו, ונקבע כי כל עוד לא נמסרה הודעה לעירייה על שינוי בזהות המחזיק בנכס, ייאלץ אותו אדם הרשום ברישומי העירייה לשלם את תשלומי הארנונה גם אם עזב את הנכס או מכר אותו.

גישה זו, המחמירה עם האזרח ומקילה עם העיריות, רוככה לאחרונה, ברוב דעות, בפסק דין של בית המשפט העליון (בר"ם 867/06). בפסק הדין נקבע (מפי השופט דנציגר) כי בנסיבות חריגות, אפילו אם לא נשלחה לעירייה הודעה על שינוי בעלות או עזיבת הנכס, תהיה הרשות המקומית בחזקת מודעת לשינוי. לדעת בית המשפט חובת ההגינות המוטלת על רשויות ציבור מחייבת כי במצבים מסוימים, בהם "תמרורי אזהרה" רבים מצביעים על כך שחל שינוי בהחזקה בנכס מסוים, התעלמותה של הרשות המקומית והימנעותה מעריכת בדיקה עשויה לעלות כדי רשלנות של העירייה או עצימת עיניים. רשות מקומית אינה רשאית להתעלם מנתונים הזועקים כי חל שינוי במחזיק בנכס. לכל הפחות, יהיה עליה לבדוק בעצמה אם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס. כך, למשל, במקרים של חוב ארנונה שהצטבר משך שנים מבלי שהרשות תבדוק את סיבת אי התשלום, בפרט כאשר מדובר בחובות המסתכמים בסכומים גבוהים, ייתכן כי חובת ההגינות תחייב את העירייה לבדוק אם לא חל שינוי בעלים או שינוי במחזיק בנכס. כלומר, בית המשפט נכון להכיר, כי מבחינה עקרונית, ייתכנו מצבים בהם חובת ההגינות של העירייה כלפי האזרח גוברת על החובה החוקית בדבר משלוח הודעה לעירייה בדבר שינוי ההחזקה בנכס.

חשוב להבהיר כי בית המשפט לא ימהר להסיק כי הרשות התרשלה או עצמה את עיניה. רק במקרים קיצוניים, בהם נסיבות רבות מצטברות וברור מעל לכל ספק שהתקיימה לרשות המקומית ידיעה בפועל, יהיה מוכן בית המשפט לקבוע כי חובת ההגינות של העירייה גוברת על החובה החוקית בדבר משלוח הועדה לעירייה. לכן, טוב יעשו בעלי נכסים או מחזיקים היוצאים מנכס, אם יקפידו על חובת יידוע הרשות המקומית, בכתב, על שינויי המחזיקים, על מנת שחובת תשלום הארנונה תועבר למחזיק בפועל ולא תמשיך לחול עליהם.