כשאת אומרת "ברוטו" למה את מתכוונת

מאת עו"ד יחיאל שמיר

תביעות של רוכשי דירות כנגד חברות קבלניות בגין מסירת מידע מוטעה בדבר שטח הדירה ותכונותיה הפכו לשגרת יומו של בית המשפט.
מדובר בבעיה עקרונית בכל הנוגע למידע שקבלן מוסר לרוכשי דירות בנוגע לנכס שהוא מציע למכירה. אחד הגורמים לריבוי תביעות הנוגעות לגודל הדירה עניינו חוסר בהירות המושג "שטח דירה ברוטו". הוראות חוק המכר (דירות) המחייבות את הקבלן לצרף מפרט ותשריט לחוזה המכר לא הביאו להבהרת המושג.
גם פסיקות שונות של בתי משפט שונים לא תרמו להבהרת המושג. כך, לפני מספר ימים התקבלו, באותו היום, שני פסקי דין העוסקים בפרשנות הביטוי "שטח דירה ברוטו", ותוצאתם -בכל הנוגע לשאלה מה נכלל בשטח דירה ברוטו – הפוכה. פסקי דין אלה מעידים על בעיה מהותית הקיימת בשוק הדירות בהקשר זה.

כאשר חברה קבלנית משווקת דירה היא נוהגת לכלול בשטח הדירה, במסגרת פרסומיה, שטחים נוספים שהאזרח הפשוט אינו מביאם בחשבון, דוגמת החלק היחסי של הדירה בשטח המשותף של הבניין (חדרי מדרגות, חצר, פיר המעלית וכו') וכן את השטח שמתחת לקירות החיצוניים של הבניין. אלא שהצרכן, רוכש הדירה מתעניין בשטח הדירה נטו.
כך, בשוק הדירות נהוג להתייחס לשלושה מונחים שונים העוסקים בסוגי מדידה של דירה: האחד – שטח דירה "נטו", שהוא שטח הרצפות של הדירה ללא שטח הרצפות שמתחת לקירות החיצוניים; השני – שטח הדירה "ברוטו", שהוא שטח הרצפות של הדירה בתוספת השטח שמתחת לקירות וקירות החיצוניים; השלישי – השטח "ברוטו-ברוטו", שהוא שטח הרצפות וכן השטח שמתחת לקירות החיצוניים והמשותפים וכן החלק היחסי ברכוש המשותף של הבניין דוגמת חדר המדרגות והחניה.

חלק ניכר מהסכסוכים המשפטיים בתחום נובעים מכך שהקבלן הציג בחוזה או בפרוספקט "שטח ברוטו" בגודל מסוים, ולאחר קבלת הדירה הרוכשים גילו שהדירה היא קטנה משסברו. הדברים נכונים, בפרט, כאשר מתגלה לרוכש הדירה כי שטח דירתו כולל גם חלק יחסי ברכוש המשותף.

בפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין "צמיתות" שניתן באמצע שנות התשעים, נקבע כי על הקבלן להבהיר לרוכש הדירות מהי המשמעות של הביטוי "שטח הדירה ברוטו", ובמידה שהוא אינו עושה אז המשמעות שתינתן היא זו שמובנת לצרכן הפשוט, שהיא למעשה שטח הדירה נטו.
לפסק דין זה נודעה משמעות צרכנית חשובה בכל הקשור להגנה על רוכשי דירות. אלא שבחלוף כשבע שנים ניתן על ידי בית המשפט העליון פסק דין נוסף המצמצם את הלכת צמיתות. באותו מקרה הקבלן לא הבהיר במילותיו מהו "שטח הדירה ברוטו", אולם היה ניתן ללמוד מתכנית הדירה שצורפה לחוזה מהו שטח הרצפות, שכן צוין שטחו של כל חדר וחדר בדירה. בפסיקת בתי המשפט המחוזיים לא ניתנה פרשנות אחידה לשאלה אם ניתן כלול במונח "ברוטו" גם את החלק היחסי ברכוש המשותף והדעות נותרו חלוקות.

המלצתנו לרוכשי דירות מחברות קבלניות, כדי למנוע אכזבות ולחסוך הליכים משפטיים, לבדוק היטב את כוונת הקבלן בציון שטח דירה ברוטו, ולדרוש הבהרות למונח שטח הדירה ברוטו. במקביל על הרוכש לבחון בקפידה את התשריט שעל החברה הקבלנית לצרף לחוזה ולבדוק אם המופיע בו עולה בקנה אחד עם הסבריו של הקבלן.