חיוב וועדה מקומית בפיצויים בגין מסירת מידע חלקי אודות זכויות בניה

מאת עו"ד יחיאל שמיר

כל אדם המעוניין לרכוש מקרקעין מבקש לדעת, בטרם רכישת הנכס, מהן זכויות הבניה המותרות באותה קרקע (אחוזי הבנייה המותרים, מספר הקומות המותרות לבנייה, השימושים המותרים בקרקע וכד').
הדרך להשיג מידע זה היא באמצעות פניה לוועדה המקומית לקבלת מידע תכנוני. המחוקק הטיל על כל וועדה המקומית חובה למסור מידע לכל מי שמעוניין בכך. על פי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה, חייבת הועדה המקומית במסירת מידע בכתב, בדבר התכניות הנוגעות לקרקע, בין שהן תקפות, מופקדות או שפורסמה הודעה על הכנתן וכן בדבר חבות בתשלום היטל השבחה.

השאלה שהתעוררה לאחרונה בבית המשפט העליון (ע"א 3862/04) נגעה להיקף חובת הוועדה המקומית במסירת מידע מדויק ומלא לכל אזרח הפונה אליה לצורך קבלת מידע תכנוני. באותו מקרה רכשו המשיבים אדמה בפתח תקווה. בטרם רכשו את חלקת אדמה, פנו לרשויות התכנון בבקשה למידע תכנוני. בתשובה השיב מינהל ההנדסה בעירייה כי בהתאם לתכניות המתאר ניתנות לבנייה ארבע יחידות, פורטו אחוזי הבניה ומספר הקומות המותרות. ואולם, זמן מה לאחר הרכישה, כאשר ביקשו המשיבים לממש את זכויות הבניה כפי שנמסרו להם מהעירייה - נתברר להם כי המידע שנמסר אינו שלם וכי בהעדר פיתוח תשתיות באזור החלקה, לא יוכלו לקבל היתר בניה.

המשיבים תבעו את העיריה בעילה של רשלנות במסירת מידע תכנוני, שכן נמסר מידע מוטעה וחלקי אשר הסתמכות עליו גרמה לנזק. העיריה טענה להגנתה שלא התרשלה, שכן לפי החוק היא לא הייתה צריכה למסור מידע הנוגע למגבלות על הוצאת היתרים בשל היעדר פיתוח.

בתום הדיון קבע בית המשפט העליון כי מטרת הבקשה לקבלת מידע תכנוני היא לקבל מידע "מהותי" האגור בידי הרשות, דהיינו מידע עדכני לגבי מצב החלקה במועד הפניה. בית המשפט קובע כי מידע זה כולל כמובן גם את מגבלות הבניה החלות על החלקה, כפי שהן ידועות לרשות בעת הפניה, שהרי על בסיס מידע זה מכלכל המבקש את צעדיו ומחליט אם לרכוש את החלקה אם לאו. במקרה הנ"ל, המידע הדבר קיומה של מגבלה כללית להוצאת היתר בניה באזור שבו מצויה החלקה בשל היעדר פיתוח הינו בגדר "מידע מהותי" ולכן המידע אשר נמסר למשיבים היה מידע מטעה. בית המשפט קבע כי העירייה התרשלה, הפרה העיריה את חובת הזהירות בה היא חבה כלפי האזרחים המבקשים לקבל מידע אודות זכויות הבניה. לפיכך העירייה חויבה לשלם פיצויים בגובה הנזק שנגרם למשיבים בסך של כ - 245,000$ וכן פיצוי בגין עגמת נפש בסכום כולל של 75,000 ₪.

הגברת חובת הזהירות על עירייה בעת מסירת מידע תכנוני הינה חיונית ביותר שכן כל אדם המבקש לרכוש נכס מכלכל את צעדיו ומסתמך על מידע זה. על כל עירייה לדעת כי חובתה למסור מידע מלא ומדויק. יש לקוות כי בעקבות פסק הדין יקפידו וועדות מקומיות במסירת האינפורמציה ויוודאו כי המידע התכנוני הנמסר על ידן יכסה את מכלול המידע המהותי המצוי בידי הרשות אשר בכוחו להשליך באופן משמעותי על החלטותינו ביחס לנכס בו אנו מתעניינים.